2025年是天津新房市场非常活跃的一年，四代住宅已经逐渐成为主流。从现在开始，以后的四代住宅会越来越多，那么从2026年开始，如果在天津买房，是该买二手房还是新房？该选三代的产品还是买四代产品呢？
我相信现在大多数的购房者都会纠结这个问题。如果让我来回答这个问题，我会这样去选择：
次新>三代新房>四代新房
这个定律目前在全市范围内适用。
当下的市场，要买到好的房子，就把居住属性和教育属性完全分开。教育属性可以作为新房的附加属性，但一定不能因为买新房可以避免提前三年持有房产而去买新房。孩子错过小学转学，那就选择初中转，错过了初中转学就等待高一安置考，至今我还没见过“一错再错”的家长。
为什么次新是首选？
很多有改善型需求的客户和我咨询，我首先都建议去买次新房。因为次新房的溢价空间比新房小，而大多数新房由于有政策扶持，目前还停留在一个比较高的价位区间，我认为是不符合当下市场行情的，毕竟很多二手房小区的价格仍然在下行通道。
当然，开发商为了项目能够达到销售指标，也会在定价上仔细研究周边住宅的价格。举个例子，现在红桥区热度非常高的天津金茂府，平均单价4W一平，这个价格看似很高，但是同属西站板块的豪宅惠灵顿，目前成交价格也在4W左右。而惠灵顿是三代住宅，金茂府是四代产品。购房者对于房价高低其实没有一个明确的概念，但只要有了参照对象，就有了选择方向。
当然像惠灵顿这样的高层豪宅产品我也不建议买，从我的角度去看，惠灵顿的价格足以在北京城内买一套居住条件还可以的房子了。惠灵顿在2016/2017开盘的时候售价是4.8W，据说后来涨到了6W一平，这个价格在当年的北京也能买到条件不错的新房，这说明从天津实行海河英才的初期，天津的房地产市场是一种病态的发展状态，因此必定会有很多人为曾经的“疯狂”埋单。
我建议买的次新小区建成年代在2010-2016期间，如果严格来说可能并不属于次新，毕竟房龄也有十多年了。这个时期建的小区由于没有人才引入政策的影响，其原始房值并不算高，无非是后来随着到天津落户的人逐渐增多涨上去了，如今又跌回到原值，或者比原值再少一些业主也能接受。
这种小区如果有缺点都已经暴露出来了，小区内部环境也随着苗木生长已经成型。房子户型就算放到现在也并不过时，比如经典的四叶草户型，一直沿用到今天。其实开发商这些年在户型研究上并没有取得多大的长进，无非就是增加面宽，减小进深，宽厅设计等等。改善型需求的客户买这样的小区，我认为性价比是最高的。当然，买这种小区，小高、洋房都是非常好的选择。高层推荐程度一般，当然如果有价位非常合适的也可以入手。
下面我说下，如果买新房，为什么我更偏向于三代住宅产品。
四代住宅的理念好不好呢？我认为是比较符合当下年轻人的消费心理的，是一种非常时尚的设计理念。但是为什么很多人在买三代住宅还是四代住宅那么患得患失呢？我认为是未来的不可确定性导致的。当年三代住宅开始流行的时候，大众对三代住宅并没有违和感，原因就是在视觉上，三代住宅无非比二代住宅的楼层高，而小区环境和户型设计方面则是全新的变革，极大提升了居住品质。其实二代和三代之间最大的变化是建筑结构方面，由原先的砌体结构转变为剪力墙结构，当然这些居民们是不清楚也不关心的。
如今四代住宅和三代住宅之间的差别体现在形态方面，而其根本目的并非是提升居住舒适度，而是省钱。开发商要节约建造成本，因此将地库上移作为首层大堂及多功能厅，原先的首层变成二层，从而形成了空中花园。建筑从主体结构到户型设计都没有什么变化，即使是宽厅，大多也是在三代经典的“四叶草”户型基础上重新调配了厅和居室的面积。
对四代住宅的未来，我认为有以下几点不确定性：
1.首层大堂及多功能厅的问题
如今四代住宅的售楼处都设置在小区的首层大堂内，而且二层的园林景观也会开放，让购房者有充分的体验感。多功能厅包括健身房、瑜伽室、游泳馆、图书吧、咖啡厅、儿童活动空间等等，这些地方正常运作都需要资金投入，因此四代住宅的物业费会比较高。而且随着使用，会出现建筑老化、设施耗损的情况，这些钱都会从业主身上出，羊毛出在羊身上。
而且我发现一个问题，很多开发商在功能划分上存在误区，哪怕是大开发商也避免不了。开发商为了让客户有良好的体验感，通常尽可能设置多个功能厅。比如我曾经在中海的一个项目看到，有个小屋子里有个钢琴，旁边的椅子边还放置了一个大提琴。销售和我说咱们这个音乐室可以让业主在这里上课练琴，可以请专门的老师指导。那个房间的使用面积超不过20平，在我看来这纯粹是一个噱头。有的开发商会将图书吧和咖啡厅结合，业主在这里喝咖啡的时候可以顺便拿一本书随意翻看，这样做是比较合理的。而单独弄一个图书室，里面的大书架上放满了书，下面仅有一两个沙发，这样的设置我觉得没有实际意义。看了很多项目的健身房铺设的是木地板，不具备使用功能。如果真是让业主随意使用的话，应该铺设专用橡胶板。
2.空中花园问题
空中花园要营造植物丰富的园林景观，难度非常大。要考虑植物的覆土问题，比如大乔木的覆土要求1.5-1.8米，至少也要达到1.2米，小乔木的覆土要求0.8-1.2米。如果开发商不考虑降板，那很难种植大乔木，还要考虑覆土对结构的荷载要求。因此在很多四代住宅的空中花园中，很难能看到有规格大的苗木。而且如果有大规格苗木，一旦苗木死亡就无法更换，吊车很难将苗木送到小区内部。没有遮阴，在夏季和三伏天，二层很难能留住业主，这种空中花园的实际意义并不如绿树成荫的三代住宅。
而且当下的经济形势，开发商不会和园林施工单位签订长期的花苗木养护合同，如果苗木死亡，物业可能会更换比较廉价的树种。我家有一套龙湖房子，当年买房的时候龙湖还是行业的标杆。我记得很清楚，原先在中央草坪中间有几棵树形非常好的白桦树。入住第二年，那几棵白桦树就不行了，后来物业更换了几棵同样规格的毛白杨，效果一下差了很多。在当年都是这样的情况，如今开发商卖了房子对园林更不会上心。
由于有首层和二层之间比较大的落差，楼盘会营造垂直景观，比如跌水景观。水景是非常烧钱的，不仅耗电，设备维护花销也很大。我在很多二手房小区看到原先的水系都干涸了，无论是自然水系还是人工水景，物业仅靠收取物业费很难维持小区水景。
3.外跨阳台问题
北方城市是否适宜做外跨阳台，对此我十分质疑。天津的四季特点是：春季多风；夏季闷热，雨水量大；冬季寒冷，唯有早秋季节气候宜人，临近冬季又会有凛冽的西北风。因此常年能够在阳台上享受日光浴的时间很少，还要考虑阳台的清洁问题，经历过北京和天津扬沙的人应该深有体会。
4.下沉庭院排水和防水问题
四代住宅的大堂挑高比较高，因此有的首层住宅会赠送两层地下室极下沉庭院。下沉庭院对夏季雨季的排水能力是一大考验，一旦设计考虑不充分，就会造成雨水倒灌至家里的情况。另外近两年新房频发地下室漏水的情况，虽然这是施工过程中不可避免的情况，但是由于如今经济很差，能够中标的建筑施工单位其技术水平也不如以前了。
四代住宅的这几个问题都不是短期内就会显现出来的，因此会存在一定的隐患。三代住宅不会面临以上的问题，而且在四代住宅的冲击下，三代新房的开发商为了能够尽快清盘回笼资金，肯定会选择降价销售或其他促销手段。如果价格合适，买一套三代住宅新房，尤其是小高产品，不仅居住舒适度高，而且没有后顾之忧。
尤其现在很多购房者的购房能力仅能够够上四代住宅的小户型，实际小户型的舒适度很低。很多开发商将90平左右的房子做成三居室，这种压缩空间出户型的做法我认为是牺牲掉业主的居住体验而达成的营销手段。房龄新一些的二手房，90平左右的房子基本都按照两居室的格局设计，舒适度很高，三居室的话空间非常压抑。新一代住宅要做三居室，我认为最合适的面积起码要在110平左右才可以。
我看过有的三代住宅产品，也做成宽厅户型，即使小面积户型也可以达到很高的舒适感。比如我曾经写过关于东丽区中交城东春晓的测评笔记，当时城东春晓之所以能够成为销冠，户型设计和价格定位起到了决定性因素。
另外还有一个槽点，可能会被大多数人忽略，我在这里强调一下。如今的新小区，从开盘至入住后的几年内都会保持比较新的状态，但是新房的老化速度可能会高于2010-2017年之间的新房。从08年奥运会之后，中国的房地产市场开始进入一个全新的发展时期。这期间我参与设计过很多的住宅项目，从比较低端的定向安置房，到高端的独栋别墅项目都做过。这段时期开发商在石材的应用上大量投入，以至于有很多品类花岗岩的矿被采空。开发商为了品质都肯花钱去采购质量过硬的建筑材料。而如今的经济形势下，这些都很难保证了。
当然，如今使用石材的建筑已经很少了，如果开发商肯花钱，会通体采用铝板或钛锌板做建筑外墙。比如河西区新梅江的天津瑞府，通体采用铝板外墙，这种材料最大的好处就是延年，多年以后建筑仍不显旧。但是通体铝板是比较烧钱的，很多开发商则使用铝板外檐作为装饰，墙体则采用涂料，比较有设计感，代表开发商就是中海。
涂料和真石漆最大的问题就是脱落。上面这个照片是我前段时间拍的北京大兴区团河美澜湾，这个项目是我2015年到首创时参与开发设计的，距离现在正好十年时间。项目建成应该是在2017年，那个时候我已经离开首创了。如果从2017年计算，到现在也不过8年时间，很多楼栋的外墙都显得破败了。其实当年我们在研究外墙涂料的时候花费了很多心思，对比了多个厂家的样品。 由于成本控制，不得不放弃最好的产品而选择一个中上等的涂料厂家。如今的新住宅，墙体要么是涂料，要么是真石漆，有设计感的开发商会将真石漆进行分缝处理。所以当下看起来非常高大上的楼盘，可能不出十年也会是这个样子。这也是我推荐买次新小区的一个原因。
