2015年,中梁控股开始三四线城市发力，3年累计拿下403宗土地，销售额从当年的168亿元，飙至2018的1015亿元。短短三年进入“千亿阵营”，堪称业界黑马。由于高周转模式极致发挥，中梁控股被称“小碧桂园”。
然2021年，房市风向巨变。融资三红、房贷两红，矛头直指去杠杆，稳优高质成为关键词。频频雷声中，粗放高周转走到了尽头。中梁控股又如何呢？
据中梁集团公告，2021年1月到12月期间，其累计合同销售总额约1718亿元（包括合资公司和合资公司），累计合同销售面积约1427.7万平方米，分别同比增长1.78%、5.71%。按照集团2021年总销售1800亿元的目标，实现目标是95.44%。
客观而言，没达标却已领先行业。2021年度销售指标的房企，行业平均完成率仅88%。
只是拉长维度，画面就变了：2017年至2021年，中梁合约销售金额的同比增速逐年放缓，分别为241.58%、56.39%、50.25%、10.69%和1.78%，四年间增速缩水超200%。且上市次年增速就开始变脸，投资者自然较难接受。
2016年至2020年，毛利率分别为21.1%、20.4%、22.9%、23.3%和21.0%，长期低于规模房企超30%的均值。2021上半年降至20.8%，较上年同期下滑1.8%。
2018-2020年扣非净利润分别为20.86亿元、37.80亿元、34.7亿元，增速312.13%、103.37%和-8.2%，下降也较明显。
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坐拥千亿光环，何有此尴尬？
2022年1月17日，多家媒体报道，中梁控股发布《关于控股集团总部组织调整相关事项的通知》：因公司架构调整，控股集团总部相关职能将与地产集团总部进行整合，控股总部部分员工将被转岗。
据21世纪经济报道，中梁控股此次裁员人数在200人以上，财务共享、信息化、审计三大业务板块有超100人转岗地产集团。
中梁回应称，具体裁员人数是动态的，目的是聚焦地产主业，集中精力做好地产开发。且调整主要针对控股集团总部，对上市平台的主要运营主体即地产集团的业务开展并无影响。
精细化可圈可点，然古今中外，裁员是“节流”的公认利器，中梁有多闲庭信步呢？
尽管中梁控股、中梁百悦智佳所处平台不同，但“开源”、“节流”并行背后，两者实控人杨剑的资金压力几何？
截至2021年6月底,中梁控股在三四线城市的土储总量4488.72万平方米，总储备量中占比68.2%，是其二线城市土储的两倍以上。
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是否在品尝“激进”苦果？
2022开年，压力仍有延续。2月11日，中梁控股集团有限公司公告，2022年1月，合约销售（连合营企业及联营公司的合约销售）金额约83.9亿元，合约销售面积约80.1万平方米；期内合约销售均价约人民币10500元/平方米。
对比上年同期，合约销售金额减少约39.2%；合约销售均价约下降10%。
没错，扩张不止带来规模效应，也要警惕规模风险、规模陷阱。
中梁控股招股书显示，2015-2017年，其拿地数量分别是9幅、63幅和119幅。截至2018年8月31日，中梁已成功获取183幅新地块。2016-2018年，土地储备总量分别为7.7百万平方米、19百万平方米及36.4百万平方米。
据中国企业报青财经报道，中梁控股拿地速度从2016年的平均5天买一宗地，到2017年每三天一地块，更在2018年加快到平均1.31天买一宗地的频率。
如此节奏，债压是个考量。三条红线看，截至2021年6月，中梁控股剔除预收账款后的资产负债率79.3%；净负债比率为56.1%；非限制现金与即期借贷比率为1.2。
踩中一条红线。有息负债总额546亿元，加权融资成本约8.3%。负债中包括银行及其他借款438亿，优先票据104亿元以及资产担保证券3亿元。其中，需要1年内偿还的有息负债合计232.39亿元。
这是纸面债务。另一厢，2018-2020年中梁控股的少数股东权益占比分别为61.8%、58.2%、63.9%，长期超过正常水平。同期，少数股东应占净利比例分别为23.56%、38.71%、42.99%，远低于同期其权益占比。
2021上半年，中梁控股股东权益339.61亿元，非控股权益225.78亿元，占比66.48%，归属于母公司股东权益113.83亿元，占比33.52%。
同期，净利25.81亿元，归母净利13.82亿元，占比53.55%，非控股权益应占净利为11.99亿元，占比46.45%。对比66.48%的净资产，是否匹配呢？
天风证券指出，明股实债是房企的隐性负债，这又分为集团层面的明股实债和项目公司层面的明股实债；如果房企少数股东权益占净资产比例明显高于少数股东损益占净利润比例，则该房企可能存在明股实债融资的嫌疑。
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有无明股实债？
见仁见智，留给时间作答。
2022年1月底，标普将中梁控股的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”，主要由于融资渠道收缩和销售放缓，中梁控股在未来6个月面临的流动性压力将越来越大。今年1月，中梁控股已偿还到期的2.5亿美元高级票据，在2022年仍有约10亿美元的海外到期票据，并集中在第二季度和第三季度。
不过2月14日，标普公告，应公司要求，撤销对中梁控股的评级。
对市场信心而言，这是一个好消息。可见，中梁对衍生隐患警觉度提升。然2月18日，穆迪又将中梁控股集团有限公司的公司家族评级（CFR）从“B1”下调至“B2”。
当然，评级只是一个参考。更深路径看，居安思危、总结调整是必要的。
2021年1-11月，中梁控股累计购入85块土地，买地总金额约人民币526亿元。
溢价之作不鲜见。如2021年7月，位于长沙县泉塘片区的[2021]长沙县038号地块经24轮竞价，被长沙市梁锦置业有限公司溢价23%竞得，该公司由中梁地产集团控股。地块成交总价25562万元，折合楼面价4320元/㎡。
8月5日，中梁控股旗下广州梁锦置业有限公司以封顶价1.43亿元摘取东莞一宗宅地，楼面价约10469元/平方米，溢价率49.56%。
根据房地产一般2、3年的结算时间，中梁控股2021年拿到的地，至少要在2023、2024年才能收获成果，考验短期流动性的稳健度。
2022年1月4日，中梁控股曾公告，决定推迟2021年中期股息派付时间，将原预期的2022年1月25日调整为2022年8月31日。
目前中梁控股共有4笔境外债，3笔将于今年到期，总余额8.78亿美元。最近一笔“中梁控股 8.5% N20220519”发行于2021年5月，当前余额2.93亿美元（约18.63亿元），票面利率8.5%，将于2022年5月19日到期。
行业分析师李晨指出，所谓“高周转”模式，好比转动一个巨型齿轮，随着资本继续加持结合惯性驱使，齿轮越转越快，带来大规模和高增业绩，也带来去化及负债压力。一旦流动性收紧、去化齿轮变慢，系列衍生风险将纷至沓来，双刃剑效应明显。
