多年常跟大城市中介聊，看盘，买卖都经历过几回，谈一些思考。中国这么大，房价也是高度分化，长期不看好弱三四线是个共识，讨论必要不大。疫情这种突发性事件，慢慢就会平息，奥运会不会抬高，非典也不会压低，我说中期，几个月过去，这些当时热闹和长年居住无关的事情影子都没有
一线强二线也不能简单一句：好的城市好的地段永远涨来形容，茅台倒是好，但不也跌了，价格价值比永远是王道。但对于未来的价值变化，别说普通人，就是砖家们有那么准？巴菲特毕竟是少数。抛开理论推导，进入情景，反到更容易察觉经济运行真相。
价格取决于供需，而在好城市供应很大程度是卖方心理。就拿北京举例，主导的四环城区地段，二手房为主，15年达到非理性高峰，这几年下调了10到15个点左右，一直稳在这条线，成交量平缓稳定。你说依然很贵，房主拿着不值呀。价值判断：大家最喜欢的租售比，收入房价比。专家说的这比那比有那样多不确定，还是别玩理论，玩玩行为金融吧。理论上，如果出租，看起来千万的房子15万左右租金，小房子租售比大些，大概就百分之1.5百分之二，在北京，大量市区拥有者：土著无贷款，平均家庭两套，房产总价值中位有个一千几百万，在北京真的太一般人，和部分早年外地购房者无房贷。如果存靠谱理财保守百分之4，一年白拿56十万不香吗，租给房客等于倒贴23十万你觉得房租贵，我觉得学雷锋。除去着急用钱的，破产清算的这类刚性卖家不谈，不太缺钱的房主就是朴素生活哲学综合利益权衡了。
好，如果这种卖了拿利息，甚至烧本金卖了享受生活的心理权重占，如果很大甚至主流，或转向其他投资，那么供给端就会突然放量。我也曾砖家理论思维租售比开路，各路专家也早帮你就算的精精的，特别是齐什么杰，说土著千万房子，骑电动车，傻呀？我勒个去，但没出现租售比恐慌或享受大量抛盘呀：你会发现挂出来真心卖的（扣除挂明显天价的），一个小区也就每年几套，好房子一房难求。但租售比摆在那里，为何没有抛售潮？
1：和大家想的不一样，在这样高位上，房价永远涨是持有的基础，根本不是共识，也不需要这种共识。我指的是比较大幅度的涨幅，再涨太离谱了反倒是共识。
2：对未来通胀的潜意识担心是历史惯性所深刻沉淀，你能说通胀，哪怕轻微通胀不是常态？只要不是大通胀，至少目前国内，政府怕通缩远胜通胀，而且产生通胀概率远大于通缩。不是教科经典轻微通胀有利经济，多少轻微，3%正常吧。见过大多土著房主，生活无忧，有个小公职，对他们最重要的是求稳，而不是每年多一二十万现金改善生活。能YY每年白拿大几十万移居小城市花天酒地，甚至卖了千八百万享受人生，是因为不在他们处境。
消费观念，怎么才叫享受生活，短期享受和长期持续性的平衡。拿着看似很多的现金，比如老百姓千万级别突然消费增加数量级，从一年20万变成100万，你打算烧本金去享受咋滴？癌症晚期无家无后不反对。不然，早有一个词描述这种行为：败家子。还有个词：座吃山空。拿着租子有点工作，底层的土著次的3口家一年20万的收益，要知道这是自有住房不交租的收益呀，购买商品，天猫京东全国一个价，大城市送货又快，超市物价由于销量大出数量级，甚至比三线便宜，也就是抛去大头房屋，（这头太大，城区老两居8仟起）一线生活并不贵，对老百姓这还不够？你确定烧本金 消费升级 ，面对迅速减少的本金，不确定的通胀程度，吊起来下不去的高消费胃口 ，几年不跳楼。
你说：可以理财，投资…，对 这才是重点，关键，没有谁反对在持续稳定抵消通胀现金流下多消费一些，不乱造，给子女砸教育升级钱这很靠谱吧。后面重点论述。
财富平衡可持续的理念成熟一线城市是一般概念，败家子有，法拍房里去淘淘。这有个演变过程。相对落后地区这种拿了现金可劲造风气普遍存在，我还真见过。去西南某省，旅游包车当地司机说，扶贫拆迁一家得现金百十万，BBA车满街跑，各种造钱不列举，一两年造光甚至负债普遍，我听得惊掉下巴，这时代还有这么干的？司机说起两眼放光，他们家拆了，大概率也这模式。盖因民风对现金消费的欲望和对这类享受像压久了分火山，如饥似渴，过吧瘾就死也值，文化倾向变量，完全没有任何理性。一线早期有，曾经有个出租车司机说90年代拆迁除了房补偿现金30万，好爽，发了，享受生活，以前特么太苦了。刻入手顶配当年局座级座驾桑塔纳2000，20几万没了，美。邻居也有不少这么干，现在说起当年傻x到可笑 。只有张二狗不吭不哈把钱买了房 人比人唉！
你大概能想出这种种倾向人群的特征 ，大城市走过这些阶段已经很多年，也就淡定了，现在太少。办公楼物业工作最稳定的小伙子奥迪A4，5K工资，低调工作。后知，郊区大拆二代，小目标级别的身家。不是这伙人多高尚，20年前肯定不这样。现在，严防死守，唯恐惯出败家子是普遍意思想。
发展到今天，这群体对丧失财产的恐惧远大于博冒险得更大财富的渴望。你可以观察北京大量土著号称若干千万所谓身家人群，生活常态：每天地铁上班，工作压力不大甚至喜欢第一，不去酒吧夜店，开日德系普通车甚至不买，大城市攀比之心少好多，平平安安吃穿不缺，下下馆子，一年旅旅游，下班追剧看书打游戏，周末逛公园就非常满意惬意，还有五花八门的精神爱好，花时间，不怎么花钱。难道自由支配的时间不是大享受。非常安全，再多一些的现金流如果带来的是不确定不安全那是万分抵制的。当生活平稳确定，有房有租有退休金有保险，成熟发达地区，人对多一些的享乐追求无感，边界收益太小了，而对损失风险大大厌恶。损失厌恶本是人性，如果满足生活基本舒适无大压力，厌恶更大。一线土著在这点上和发达国家心态很像了。
在这样的基础心理下：一个北京土著大姐会这样说：
您说换到中小城市，拿着大几十万理财利息生活多爽多舒坦。不干，亲的热的都在这儿，孙子孙女要上学，医院靠谱，我医疗社保挂钩协和呀。没事我溜溜天坛北海，皇家园林，月票才十块。我上上班和老哥们姐们侃侃山多滋润，天天在家闷的慌。
您说未来是股权时代，卖房炒股多好呀。哥们儿，这么多年我就没见过股市赚过钱的，邻居小子九才，倒腾股票这些年，房子都白扔了一套，切。
把房子卖了，理个财？一年多个十大几万也没大用呀，何况房租就说一年不涨五年涨个百分之五十不过分吧，前3年5仟租出去的房今年都7千了，理财利息倒是低了。没听说日本欧洲都负利率了，大老美也紧着降息，咱们还能不学？千八百万扔这，过几年不得毛了，不多说，五年毛个百分之10这很保守吧，那点理财利差不回来了。每年多那百分之二，你今天100买几斤肉，5年前够吃一礼拜。何况房子不涨不涨了，你说5年涨个一成算没涨吧，前些年5年翻翻了。这一里一外，您劝我卖房安什么心？
所以真的全卖光到海边小城过美好生活绝对个别，每年旅旅游，花不了几个钱，都住四星五星就挺好。真的卖房炒股就更少，赚了也这么过日子，赔了这日子没了。
小节一下：对这个群体，由于持有成本几乎没有，房价适度波动的敏感度不高。2%看似不高的房租收益，一线城市出租容易租金涨是常态 ，在本金抵消通胀，利息趋向走低，房租温和上涨的背景下也挺好的资产。对应的是我在弱二线，三线，真的看到太多晚上黑洞洞的小区，比如西安这种级别的城市，有个高档地区曲江，那基础设施周边环境太新太好了，远吗？地铁离市中心10站内，到城墙4—5站，晚上骑车转一圈，大部分黑灯，查查交易，出租数据，冷清的是个帝都零头。看多了，你就明白，先不说收益率多少，旺盛扎实的租房需求，才是资产现金流计算基础，不然意义不大。到了发达地级市市区，老破房（不小，地方老房子百几十平常见），完全没人租，帝魔都这个级别，看看要多少租子，在市区一万你捡的到漏吗？就是五环也没听说租不出去的，四环内如果不是轰人不允许住地下室，地下室都塞满人。所以一二线具有核心资产属性的基础是：有确定并伴随通胀增长的现金流，作为压仓石级别的资产 目前价格看似不低，实则基本合理。
段永平说过投资毛毛估，不可能十分精准，但需要多维度信息经验汇总后的逻辑自洽 ，心中方才有底，不然一句太贵了要崩了，或京沪深永远涨这种情绪化大话口号有什么制导意义？听了好多专家的大而化之的宏观分析，依旧晕菜。
租售比理论依然有效，但如如何评估这些值的影响，则涉及许多微观的博弈，众多个体行为叠加在一起，形成心中统计意义的宏观趋势。甚至家庭中，这样大的决定谁谁说了算，或者必须都同意才行，也有影响。男人更趋向冒进享乐，女人趋向岁月静好，小富即安，笑看花开花落。中国女人啥地位你懂的。这又是微观行为金融强大影响因子了，没数据，经验尔。
不动产对这个群体本身就是压舱石，保守倾向的人群，不见得不会拿现金储蓄投资理财，甚至炒股，压舱石基本不动。我见过的激进打算卖房炒股啥的都是男的，都觉得不当把巴菲特委屈了自己雄才大略，拿着大金额可支配现金挪用挪用还能…呵呵你懂的。想败家，你就死了这份心！在老婆的怒斥下，能实施的微乎其微。至少一票否决呀！让女人放着确定好日子不过，以您的经验有多大概率？有统计，女企业家都远比男同行求稳！实际结果也是女企业家经营更长久。
不能说人家没道理吧？这是供给端的一个样本，待续
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续一，说说需求：毕竟不是普涨年代，以土著，和早年低成本持有者为主导的城区房产供给端，不抬杠，大部分都是当年福利分，继承，拆迁，无压力早期购入持仓为主。近郊拆二代，都不用近郊，三四环，中关村，就是有整村拆迁。新商品房10年前主城区就没有多少了，换手率并不高，即使部分换手，也是在10年内缓慢发生的，15年大涨时期不长，交易量下降，成交的没那样多。
再理论一把先置概念：钢铁侠马斯克推崇的：第一性原理，把事情升华到最根本的少量因素，然后从最核心处开始推理……，也是伟大导师教导的事物有很多矛盾：抓主要矛盾。
很多年前，根本没有房地产概念 ，面对跳着上涨的房价，都一脸蒙圈，于是有看过世界的假鬼子搬出世界经验：伦敦巴黎纽约，就是很高呀，和当地一般专业人士的工资比也是很高。大概10年前有篇关于巴黎房产文章，印象很深，说每年成交很少，卖的少买的也少，但价位一直温和上涨（至少和通胀持平），当时弄不明白。问问在巴黎四大工作入职3年职工，收入3千多欧月，中等房一平米一万二三千欧，三，四个月工作一平。现在北上大厂四大码农一般2万—3万多每月，7—8万一平，接轨了吧。对比其他物资类消费，电商购物，别追求奢侈品，国内购买力还强，国货性价比有多高，不用说吧。
这种世界核心城市核心城区少买少卖，温和上涨模式， 常态尔，已经厉害的国的帝都魔都还干不过个衰弱法兰西英吉利？就算巴黎伦敦，要不是有厉害国人民购买力撑部分，分分钟被超。
这种模式不理论，还回情景：
需求端，刚需啥样？
先说结论；人家土著不急卖有理，你学霸白领不买也有理，理由充分，双方都充分，结果就是缩量横盘，打破这一平衡的更多是宏观变化，资金面的，宏观经济面的趋势，降息降准啥的，这些宏观趋势对微观的作用，再单独分析。别要我拿数据，知乎就是随性灌水，经验杂谈，情景经济学旅游，又没银子收。什么你平均不是211非坑专业，文的你都进不了四大，武的不能大厂码农，帝都魔都的事甭看了，或有兴趣讲到阿阿六环你比五环多一环再来。
什么是帝魔都这个级别的刚需，刚需人群啥样？
大体两种：有钱人，学霸大厂基层
有钱人的世界咱不懂，但帝都2仟万以上房子基本没人贷款，一把付的豪客也不是少数，不谈富豪级，那更不懂。
中等有钱人画像：金融机构中管，大厂p 几来的，名医，名补习校大教头，混出来的叫兽，在帝都年入百个，贫穷重限制俺想象力，一百个在这圈鄙视链下层，两百个左右3百，再往上就跳阶越了，不是线性。大部岁数三十大几四张多，有几千万到小目标级别资产，（主要还是房产，那岁数的也都早上车了），他们换房主力，好学区主力。少数互联网新贵公司小骨干，无资产(期权解禁股价还好的算)有高收入，新进群体，三十出头。大多前学霸plus大概率家庭加持，（不是大资源，有大资源直接富豪），部分硬核逆袭奋斗X.这点真得感谢超大城市，我就见过不少。底层7，8—10年一穷二白，农村出生，晋升这层。超硬核技术人才，或综合素质高，或业务能力超强加些运气。帝都魔都这样的城市，像个筛子。留下真的骨干是有才华又实干的年轻人，英雄不问出身。给了他们在哪怕二线都不大可能的璀璨人生和同类物种群体圈层，同时他们的到来也塑造了超大城市的灵魂。成规模的高端产业链，成规模的高级人才循环。
技术学霸好理解啥样。
你别说农村没资源就出不来综合型牛人，就见过有来帝学费都靠勤工俭学的农村孩子，还是女的，普通长相，但从小超爱读书（不是考试，帝都三本），思想丰富尖锐，看问题一针见血，谈吐思见解想远超帝都一般子弟，7，8年晋升互联网大厂运营中层，从行业小公司做起，学历太低校招没戏。在这里欢迎新富中层，你们为帝都魔都千万起步中档房接盘做贡献，他们和老的比，没有资产，（老一代买房便宜）但不少有期权，一代人有一代人的机会。思想更新，生产力顶梁柱。放中等有钱人一边不表，这得谈学区房，有点复杂。讲一小故事做引子：做芯片的那个中芯国际当年上海创业，博士海龟一把，郊区地段无学校，一怒职工自办，不想成名校，后托人求情走关系求进家长踏破门槛，所以啥叫学区，和国家指定关系不大 ，贤才聚集好家长好生源出牛校尔。千金买屋，万金买邻尔。
回到一个基本盘：学霸大厂码农，四大为代表人群，他们是起步房产的主要买家，换房客把基础房换手给这群体才能往上拱，是金子塔底座。
他们有刚需吗？结论：没有，目前的房价对他们来说，真的别提什么刚需不刚需。这点知乎很多高赞答，俺们90后不能为了房搭进一生，他们也对。
这群中依然分化，部分还是有强动机帝都买房扎根，毛估占比四分之一。
职业画像：
1：大厂中低阶码农，四大这档入职3年起
以下两条至少一条
2：稳定男女友/夫妻大体同一档次，共同奋斗 （不对，女人上嫁呀）
3：至少一方家庭地方中上，医生啥的，不需要6个钱包，父母正常积蓄百万左右资助不伤筋动骨。（如果男的家庭加持，长得顺眼OK，也就勉强嫁了吧）
这个群体经济上是学霸中的战斗机，有基本实力接帝都的起步房了，没那么吃力。4百万起步的城区非好学区老破小，或毗邻互联网中心西三旗，回龙回观等地近郊区百十平。
第一性，购房经济压力有，但不算夸张情况下的强烈意愿。北方中原人为主，不习惯南方，也不想回老家，就是想成为新帝都人，强烈观念，没有道理。如果房子横盘长久，对他们上车其实有利。
如果不是战斗机群体，在房价收入比没到极限前，不用战斗机，多数人有能力有意愿，但目前的这个比值已经到极限，何况经济下行，猎头不见了呀。繁荣期普遍的升值加薪，跳槽挖角猎头，那时代都能上车都敢。这个人群购买少了，只剩战斗机了。这也是缩量的重要原因。
非战斗机，刚需不刚需都是瞎扯，压力风险风太。刚需别的方式解决更划算。国际经验：早听说纽约，年轻小学霸大多待几年，涨见识涨本事，几年后，二线走起。
也是，二线崛起抢人了也有坑了，非要魔都帝都，成都她不香吗？
孩子上学：在帝都，学霸2代的学业竞争远比想象的难，也是高度分化。大比例的清北985，甚至211，被海淀，最好中关村，黄庄，西城大部分瓜分，但什么价？郊区县全区一年清北，人大附中半个班不如知道？每年10万级别起步的补习费是还房贷之后可以承受？关于学区，也有机会再聊。
第一性原理：房价大涨时代，不是刚需也成刚需，所谓刚需，涨才站的住脚，在工资收入比趋于极限，而中期发展没那样乐观的前提下，这部分人的刚需有一千个理由用其他方案替代掉。对这个群体，工资收入分析比就管用，接近极限区，很敏感。盖因对普通人如此大的投入，没有明确较大上涨预期，（安全边界，交易成本）风险太大。
刚需是假，涨价是真，涨了顺便满足刚需才是真，重点别反了。15年高位着急忙荒上车的这种多。我身边就有，学霸酒酒卢平均工资基础，但附加两条件一条没有，负分（父母农村有病负担），房价没涨不着急，打着孩子，积分落户的刚需旗号，15疯涨，“刚需”着急了，赶紧积蓄加首付贷上车。看到每天上窜的房价，房主宁可毁约赔你钱的市场慌的一比，现在这形式慌的一比。
盖：上涨了，学票，积分落户都免费解决，还能资产升值，天上馅饼。学位一般：帝都素质高呀，不行高中，衡水中学自费班走起。反正住校封闭也离京不远。
君不见：股市大涨时，特别涨到高峰时：卖菜的李大姐看到天天的上涨，周围摊位卖肉的九叔卖蛋蔡姐，天天红着兴奋脸神采飞扬，买卖都没心情做，发了快财，按耐不住心中渴望，买了单价低垃圾股，高位套牢成了韭菜，从此这个门类不用进货了。经验总结，千万千万别图单价便宜买垃圾资产，你付出的是个总价，单价没啥关系。垃圾资产淘金那是及其高的技术活，专业机构定金高手操盘，高风险高收益。普通人去，肯定高风险。即使上涨期跟风冲动期，实在克服不了心中的渴望，如果只投资为主，买贵了核心资产比如核心地段小面积，买了茅台格力，也别图单价便宜买垃圾地段大面积，垃圾股。核心资产，长期不死，几轮放水或经济增长，你还能看到解套的一天，但垃圾早就烟消云散。
待续，在这个模型下，考虑其他因素：利率，人口，有效人口增速，就可以一定程度建立对房价的预计。短期真不是普涨了，不同条件，不同城市，城市不同区位分化加速
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先置条见：
1：货币明显扩张，
2：经济开始进入上行期，如果扩货币而经济下，伟哥吃了然并卵，那是滞胀
3：城市人口结构更加集中于核心城市
4：核心城区的单位经济价值明显增大 ，郊区外溢效应超过新盘增速
以上几条在答案趋势如果是是的情况下，就像春风悄悄染绿了大地，悄无声息但渐行渐近的回暖就逐步到来，如果否，则冬天的风已经慢慢到来。
关于核心市区的定义：
横纵密集的道路和地铁，围成一个棋盘结构，将核心资源连接在人流物流高密度高效率交流的网格中，使交易效率最大化。不抬杠病毒传播影响，见我另一回答，关于疫情之后感悟，那个太哲学。
如果交易效率最大化（其他约束条件交通，人的感受等）是推动许多现象背后看不见的手。越是核心资源，本身资源拥有量越大，需要的支援和配套越多，越需要中心位置，因为辐射全城共享成本最低。比如大型名医院，只有在城区比较中心位置，才能比较均匀辐射各区。再比如各种部委，金融街，都是核心单位，拥有的能量不用说吧，相互链接在理核心不太离散的一片空间，彼此之间的交流沟通，召集会议才比较有效率，这些单位的能量级别最大，人员时间成本也最高昂，毕竟动辄以百亿计的决策时间成本有多高不用说。什么 你说远程办公替代…能起补充作用，看看疫情后各种关于远程效果吐槽…
其他各种资源也相伴相生，形成一个有机整体，是伴随岁月的打磨形成，错综复杂，相互支撑。于是名校，最时尚的酒吧街，和品牌旗舰店…
许多人说房地产是钢筋水泥，建筑质量…n年后会逐渐…
地段地段还是地段 ，李超人说过，单位面积拥有资源和产生的潜在单位经济价值就是价格趋势。不用替哪怕好地段的破平房操心她的质量，地皮价值在那里，你认为中长期质量趋向，有这么大潜在价值释放空间，中长期没人动心思去改造升级他。一个珍贵古董就算破旧也挡不住有人企图修补来释放他的潜质，何况钢筋水泥。盘根错节核心资源带来的能级摆在那里是价值势能的核心，短期的外部政策啥的都不可能影响潜在价值的大体回归。
物理学万有引力的那个平方反比定律，也可以大概描述这种模式，随着资源的逐渐摊开，（面积和半径也是平方的关系），那么供应出来的面积迅速增大，而单位面积下的潜在经济产出也逐步滑落，当然这只是类比。
所谓郊区，大概可以离开纵横地铁网络的区域描述，而以少数单线连接，盖因为资源密度和人口密度随着平方关系扩大的面积而摊薄，随之交通网络密度同步下降。再大的城市，终归资源总量是有限的
大而化之的概念于你个人几乎无用，因为到微观，具体问题差别太大。好多年前就人整天忽悠人口下行 人均不缺房云云…，我当时打了个比喻：高校大扩张了，学校好进了，您进个三线民办是好进，清北恐怕更难进了，缘于能上大学就有基本保障的心理惯性，既然保底容易，何不博一把好学校，反到竞争更激烈。一般性定理在具体条件下必须具体分析，不然这么粗糙的说法除了误导别无作用。
我们看一个微观例子，说明如何如上因素如何作用，导致盘面变化。
还是北京为例：15年高速上涨 ，基本翻番，但时间不长，也就大半年 ，到16年
