时间来到了2023年末，尽管我国高层密集出台提振房地产的融资政策，金融机构也纷纷响应，对优质房企进行授信，这在短期内或许能解决房企的流动性危机，但长远来看销售端依然疲弱，房地产的寒冬远未结束。
过去的三年各大房企一方面压缩投资停止拿地，一方面打折销售大力去库存，整体保持着只出不进的状态，回款的资金主要用在还利息保征信、降负债去杠杆、工程结款保交付。2023年看房企，仍旧是倒的倒、爆的爆，还能站住的也都是踉踉跄跄。
资管视角将房开企业分为两类
还是从两类房开企业分析，第一类持有优质重资产,我们称其为“高质量资产房企”，一年多以前能够自信的说只要持有资产足够优质便能依靠稳定的现金流平稳度过寒冬，开发企业的性质最终决定了开发业务需要高速流动性，和持有重资产的逻辑是完全不相容的，如果用持有业务的现金流去供血开发业务，那只是太仓一粟，短时间内可行，但粮仓终会见底。
另一类本就不主动持有重资产而是平衡资金的高手，我们称其为“高周转房企”，依靠不懈的调整现金流，平衡长短债，维持信用评级，深度去库存，仍旧是艰难的挺到了年末。所谓深度去库存就是打折去化长期以来的积压货量，企业本来就是非持有重资产的路线，因此积压的资产完全谈不上优质，前几年的规模做到顶流，因此积压的货量虽零散，但总规模还是很可观的，所以家底殷实的公司，靠着深度去库存是可以在米缸见底前延缓颓势的。上面铺垫了那么多，在两类企业里资管起什么作用？尤其是在房地产市场低迷的环境下能起什么作用？就很值得我们深入探讨了。
高质量资产房企资管
第一类持有优质资产型，长期以来资管在这类企业中是承接资本与运营的存在，通过年度预算不断的提升资产收益做大资产价值。在健康的环境下并无问题，但此类房企被资本绑架强制供血，情况则全然不同。资管的工作主要分为表面活和里子活两种，“表面活”比较被动，为了公司整体的报表数字过关，资管强行拉伸预算，拔苗助长，如果资产本身还有空间则借机挤挤水分，如果资产的空间所剩无几，那就只能发挥资管调整口径的作用，毕竟企业具有报表数据的最终解释权。原本中立客观有判断资产风险能力的资管只能受迫至被动带偏。做“里子”工作则相对主动很多，我们还是要说到证券化的操作，既然企业存在优质的资产，那资管必须要肩负“出表”的使命，如果整体打包剥离可以为地产一次性回血不少，同样，去资产的同时也要降负债，带来的是企业规模缩水，有些企业已经长期过度的使用“资产”作为融资抵押物的，一旦动到压箱石的资产，企业信用评级将大打折扣。更为尴尬的有些企业早期已经单独剥离了“商业、物业”长期都是以“轻食重”的状态，严重透支资产的价值，再想剥离优质资产境外上房托无疑是进退两难。总结来讲只要是持有资产还不错的企业，其中的资管不管侧重点在“表面活”或“里子活”应该一年没少忙着做报表。
高周转房企资管
另一类本就没有优质资产的企业，通常该类企业不应具有资产管理的架构配置，但如果企业中有尚未完全剥离的商管团队的则有可能在商管下层，设置资产管理，基本又分为两种情况，如果直接承接销售去化指标的，则资管主要职能为资产退出（卖资产），如果不与销售指标挂钩则尽力阻碍或者延缓资产销售去化，职场里常说屁股决定脑袋放在这里比喻比较合理，毕竟资产都卖了谈何资产管理，同样是退出这也是资产证券化和资产销售最大的区别。
大宗资产销售
大宗资产销售需要找特定买家，通常交易标的为整栋或综合体的独立业态，区别于普通营销对于大宗的定义只要大于500平米则属于大宗。去化的方式多种，可以是产权，可以是股权，销售过程中，资管也需要起到一定作用，比如在营类资产，需要提供现状下的资产收益数据，以及未来的资产收益预测，如是股权交易的需要配合尽调提供标的公司的相关资料并做历史沿革中的各个疑问解答。此类退出去化基本标的明确、渠道明确、价格接近市场公允，如有评估、中介等中间方介入中间费用也可秉承资管的一贯原则公开透明。总的来讲资管卖楼还是多少有些技术含量的，不是简单的讲盘、看样板、算回报、签约、抽奖一套流程走下来就能卖的。
资产估值套路
想要顺利卖出资产通常只能找到一种最优方法，想要阻碍资产售出却能找出有N种方法，土地性质、产权约束、债务问题、使用瑕疵等等，而其中屡试不爽的还是价格因素。任何资产销售时都不可避免的需要评估价值，此可就是资格发挥作用的时候，原本资管通过对未来收益的预测可以在一定范围内判断资产的合理价值区间，保证公司资产以合理价格出售，而非贱卖；而为了保留项目（资产）不被销售，则可能由一线运营刻意提供超预期资产收益，再由资管通过一些算法、口径的调整，折现率等假设条件的变化，使得资产价值处于可能成交的价格之上。
资管本身不抗拒资产退出，而资产退出方式也包括销售。但是资产（商业）运营则不同，资产易主后的结果可能失去项目管理权，失去项目管理权则造成现金流缺口，同时商业运营又是劳动密集型产业，一线岗位都是一个萝卜一个坑，损失一个项目，人才流失等多方面问题，因此商管公司在不计重资产投资成本的前提下对于资产退出是天然抗拒的，所以当资管存在于商管架构之内，资管将不遗余力的延缓、阻碍资产的销售。相对资产管理、商管公司而言最大的甲方爸爸还是地产，地产没肉吃的时候，商管当然没汤喝，所以我们看到“商管子公司”态度和决心表的都很好，“同心同向、同频共振”，而实际则是阳奉阴违能拖则拖。
公允价值之上仍有“价值”
当价值脱离公允对于商业公司而言无疑是好处多多，首先必然有碍于成交，市场低迷期优质资产的定价也会让投资人尤为慎重，投资者更加不可能以超高预期接盘此类平庸甚至是不入三流的资产；其次企业在业务端通常是做了轻重分离，就是由地产（开发）公司持有资产，商业公司包租形式运营，买卖不破租赁在法律层面确实对实际的承租人有一定保护，但是此类资产的持有和经营主体背后为同一母公司的情况基本还是可以通过相关权利义务转移协议使其过度到新业主，那么新的问题就是，资产所有权退出之后商业公司能否继续经营管理资产，赚取管理收益，（值得注意的是这里的管理收益主要是指招商运营的管理费，佣金等是按劳计提，或是业绩计提方式，是有别于资产管理收益强关联强绑定与资产的全生命周期的）因此抬高一个未来预期的门槛有利于从新业主手中获取经营管理权，从内部看就是一个去资产由重转轻的动作；再次之的好处在于可以向公司贡献一个表内利润，资产的增值可以计入投资性物业评估增值收益，计入利润表中，这一点在地产寒冬之前大家的现金流都还过的去，看看报表利润用来凑数还是可以，但是眼下地主家也没有余粮，这个报表利润就显的有些苍白了。
综上所述高周转企业的资管要么背着指标和营销拼客源冲业绩，要么傍着商管做估值，最近流行一句话“只要自己不尴尬，尴尬的就是别人”这里的资管差不多就是这样，似乎是在一个能够左右大局的位置，挡住了资产销售，就是商管的救世主，保不住资产，那就是商管的卖国贼。留到现在东西不是“不能卖”就是“没法卖”。换成营销总能找到方式方法摧枯拉朽的把资产卖出去，这个时候资管还是会协调移交，配合安排后续团队安置，预算调整的工作，这样发挥仅有的一点点价值，并且作为预算调整也要充分的完成一次小组织对大组织的内部博弈，调整预算，有机会的话还可以适当索要赔偿，虽说是一次性买卖，有总比没有好。
总结下资管需要在适合的土壤才能发挥其作用，背着销售指标的资管，无限坍缩成了营销，处在商业结构下的资管就是运营升级版，是阉割了“募投管退”的“退”功能的资管，没有主动退出的策略，手边不常备把雨伞，在雨中难免会比有伞的人更狼狈。不动产资管在大型企业中是战略级别的常备编制，并非资产要卖了急着招，资产没动静当摆设；小规模企业更不具备持有重资产的能力，一定规模的企业，在做资产配置时，可以独立出不动产的份额，根据份额设置不动产资管，所以不是每个企业都配编制资产管理，我们客观的看，今天并不是大家高唱的增量的时代结束了，存量的时代的确来了，资管理所应当该发挥巨大作用了，但远远没有这么乐观，当然也不全是上面提到的错配资产管理资源的例子，值得期待的是还有人在反思，行业还在整理，经济还在复苏，未来专业的资管人仍然大有可为。
