抛开政策谈房价就是耍流氓。
核心：疫情过后房价是跌还是涨，其实就是看救市政策出不出。
如果认可这个观点的话，继续往下看。
前一段时间，各地针对房地产公司的土地政策进行了一些调整，比如说延缓土地款缴纳时间、降低土地拍卖保证值及延期缴纳税款等，对于房地产这些严重依赖高负债运行的企业，这些措施是必要的，不然只能看到一个接一个的烂尾盘，一家接一家的倒闭房企。
这些可以看做是供给端的政策，对销售端市场影响甚小，销售端的政策无外乎就是降首付，解除限购，提高公积金贷款额度，降贷款利率（随着LPR利率的实施，降贷款利率的影响已经很小）。其中影响最大的就是降首付和解除限购，降首付中尤以降二套房的首付影响范围最大，解除限购以一线、新一线城市中心区域解除限购影响最大。于是，我们一直在等这个信号。现在，这个信号出现了。2月21日，河南省驻马店市发文，将住房公积金贷款额度由45万元提高到50万元；首套房的住房公积金贷款首付比例由30%下调至20%，二套房首付比例继续保持30%。购买房屋给与100元/平-200元/平的补贴。
2月23日，广西自治区南宁市发文，针对使用公积金购买二套房，购房首付款不低于40%，2017年的规定是二套房不得使用公积金贷款。
浙商银行近日通知：对非“限购”城市，首套房首付比例从原来的三成降为二成。地方开始在公积金上动脑子了，然而，这样的政策不具有普适性，没有央行的点头，谁都不敢在一二线城市热点城市随便造次。央行从来不是这么扭扭捏捏，来看看那些年央行救市名场面。
来看一下08年的暴涨逻辑
再来看看15年的暴涨逻辑
1年之后开启调控
就是这样，如果现在针对热点城市央行说全面支持两成首付，那房价还是会涨，如果不出，那房价就会跌，寻找合理区间。
你说央行会不会出这样的政策，10000个理由都不应该出，但他就出了，你能怎么样？因为08年的时候也有10000个理由，15年的时候更有10000个理由。
目前的市场局面
所有人都知道决定权掌握在央行手里，现在是焦灼对峙状态，地产商和刚需，二手房房东和刚需，拉锯战，都在赌，哪边现在都不想松口，救市救惯了，地产商和二手房房东虽然惊恐，但是心里还存有希望，如果近半年不出政策，他们就放弃抵抗了，房价势必下跌。这也就是你目前看到的地产商雷声大雨点小根本没有实际的优惠，而二手房的业主也丝毫没有要降价的意思，他们在赌，刚需购房者有部分人坐不住了，因为他怕政策落地，政策落地之日，就是楼市暴涨之时。
目前部分地方上各种花式政策是在政策范围内，没有明显的越界，接下来，估计有越来越多的地方会效仿，但是这样的做法在一二线城市是不敢被拿出来的。央行可能会降首付，但不会这么快房住不炒提了这么久了，一二线城市的房地产市场量价好不容易稳定下来了，这时候，如果央行突然降首付，那无疑是对前两年政策的全面否定，你说有没有可能，当然是有可能的，政策需要的时候，一切皆有可能。
但是，这一次房地产政策的大转弯大掉头，肯定要比以往的08年，14年要慎重不知道多少。央行很清楚，政策落地后的效果，也知道效果之后的后果，所以，这个决定很难做，不到万不得已，是不会动手的。
目前，疫情并没有完全结束，预计4月底我们才有可能摘下口罩回归正常生活，起码，这两个月，或者说，在疫情风险彻底解除前，央行不会有政策出来。这之后，会不会有政策出来呢，可能会，央行会视社会秩序恢复后市场的情况来作出反应，市场情况的观察需要一定的时间，少说也得3个月-6个月时间。就好像汽车销量连续下降十几个月了，才开始逐步取消部分城市汽车限购政策，更别说房地产这个更为敏感的市场了。还有一个指标，在上一轮周期中最为典型的一个指标，新房库存量，房企没钱了，央行可以让商业银行信贷机构在土地政策方面对房企定向放水，让房企活下去，但是新房卖不出去，这个影响就很大了， 一个完整的产业链就停滞了，这也就是15年去库存的背景。
现在看看，房企日子难过，但是库存高吗，并不高。
12月19日，上海易居房地产研究院发布《中国百城库存报告》。
截至2019年11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47359万平方米，环比增长1.9%，同比增长5.7%。从同比数据看，当前库存规模已呈现连续12个月的正增长态势，库存压力开始增大。
2019年11月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期（也就是存销比）为9.4个月。2019年11月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为11.7、8.8和9.9个月。一线城市约10个月，二线城市约9个月，三线城市约12个月。
存销比最高的10个城市，除了厦门三亚属于重点监控城市之外，其他都不属于常规的热点城市。
2014年的历史高位
2014年7月，全国存销比达到历史最高20个月。而上一轮的去库存正是从2014年下半年正式开始的，只是个巧合吗？
上一轮中，一线城市相对最好，最高存销比接近17个月，二线城市略高，20个月，三线城市最高，26个月。
对比这两个数据，会发现，现在的全国百城9.4个月对比2014年平均的20个月，真的是不高。一线城市现在的10个月，对比2014年的17个月，二线城市的9个月，对比2014年20个月，三线城市的12个月，对比2014年26个月。
政策要求
2017年4月份，住建部80号文要求，各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的城市应停止供地，36个月-18个月的城市要减少供地，12个月-6个月的城市要增加供地，6个月以下的城市不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
根据目前的节奏，一二三线平均9.4个月，尚且属于增加供地的范围，所以，综合历史经济，现在出台去库存的政策，不现实。
1、地方的花式表演没有任何意义，央行不表态，工商农建一线热点谁都不敢动。
2、房地产的周期性不会改变，这一轮估计最终还是要以央行救市结局，只是，这是最后的最后，无奈的无奈，现在才刚刚开始。
3、如果这个政策要落地，起码1年后了，而且央行政策的实施也是一套降龙十八掌，现在第一掌潜龙勿用还没有出来，很多人就觉得亢龙有悔马上就要来了，这是一艘巨轮，每一次转弯影响都很深远，虽然说是夜壶，但真的不是说提出来就提出来的事，股市，实体经济，人民币国际化，居民杠杆率，这些都是上层要综合考虑的。
4、这一年时间，你可以慢慢的寻找合适的房源，相信，那些地产商，那些二手房东扛不过一年的，几个月后，没有政策出现，他们心态就没那么好了，所以会出现大量的捡漏机会。
5、如果1年后，真的没有救市政策出台，房地产也不会出多大问题，地产商二手房房东以价换量，量会趋稳，价格会下跌，这样的央行，无愧于中国人民银行这个称号。
