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【ima知识库】深圳城市更新政策大杂烩 ima.copilot-腾讯AI工作台
目前就职于深圳一家设计院，我就从深圳的城市更新来简单介绍一下吧。
首先，一个城市想要拓展开发建设用地有两条路径，一个是通过开发空地，一个是通过旧城改造。
第一种，开发空地，举个例子，九十年代遍地开花的“经济开发区”，通过这种方式开发的优点就是成本比较小，因为开发的地基本都是空地，就算有建筑也比较零星，拆迁赔偿的量没有那么大，属于“增量用地”，这种方式要求城市具备可开发的空地，但是有一个缺点就是会导致老城区空心化，建成区面积无序扩大“摊大饼”。
另一种方式就是通过旧城改造，通过拆除老旧建筑来获得可开发的用地，这种方式开发的优点跟开发“增量用地”的优缺点基本是对着来的，优点是可以对城市现在比较老旧的区域进行“扩容提质”，也就是这块地的容积率、建筑面积会显著提升，开发的质量也会较现有的业态有明显提升，如棚户区改造成住宅小区、低效的低端商业片区改造成大型商业中心，但这种方式也存在明显的缺点，就是开发成本高，在寸土寸金的深圳，一栋楼的赔偿可能达到上亿，这个就要求开发主体有雄厚的资金支撑得起拆迁补偿款。
在深圳这种高度建成而且市域面积有限的城市，如果搞增量开发，就存在很多限制，2005年8月26日，深圳主要领导就公开表示，深圳的发展正面临“四个难以为继”的难题，“一是土地、空间难以为继；二是能源、水资源难以为继；三是实现万亿GDP需要更多劳动力投入，而城市已经不堪人口重负，难以为继；四是环境承载力难以为继。”所以深圳要想获得继续发展的可能性，就必须寻求“增量开发”以外的路径，所以深圳也是全国第一个大面积开展城市更新，第一个“吃螃蟹”的城市，深圳的城市更新从上世纪90年代就有了铺垫，09、11年以后陆续出台政策，17年集中性出台了100多项政策，目前深圳的城市更新已经是一套比较完善的体系了。
开展城市更新，限于篇幅，我就不一个个掰开来说了，仅简单肤浅地介绍一下：
城市更新的定义：针对现有土地功能和资源利用不符合社会经济发展要求的特定城市建成区域，特定主体根据城市规划进行的活动。
深圳城市更新的类型主要包括三大类，综合整治、功能改变、拆除重建。
综合整治：不改变建筑主体结构与功能，修葺式更新，主要由政府统筹推进。
功能改变：改变部分/全部建筑的功能，保留原建筑的主体结构，不改变土地使用权的权利主体和使用期限。
拆除重建：对不符合城市发展和建设要求的用地类型（土地利用率低、消防隐患、基础设施不足、环境恶劣等）进行全面改造。
以上三种目前在深圳最具代表性的就是拆除重建类的城市更新，对城市的改变最大、涉及利益最广、编制复杂难度最高、介入的主体也是最多的。
第一步是开展“业主签署改造意愿书及委托书”，大白话就是，首先要这个区域的业主要同意改造，这个对同意改造的业主是有比例要求的，占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上权利主体同意，并提供身份证明及房地产证复印件以便申报。
第二步是受委托单位申报更新单元计划，大白话就是开发商要去申报更新单元计划。
第三步是批准纳入城市更新年度计划，这第二步到第三步是难度最大的，先按下不表，下面章节我会详细说明这一步涉及的内容。
第四步是申报主体申请对土地建筑物核查汇总，并同步编制更新单元规划草案和制定搬迁补偿方案，接着就是草案通过核发“更新单元规划批复”、申报主体与业主签订搬迁补偿协议并形成单一主体。
第五步是实施主体确认，与主管部门签订项目实施监管协议。
再往下就是开始实施了，依次的步骤是房屋拆除产权注销→土地取得（建设用地报备审批、签订土地使用权出让合同）→建设工程许可（建设工程规划许可证办理、施工许可证办理）→开发建设（建设周期通常不超过36个月）→工程竣工验收回迁房入伙→办理回迁房地产证。
这样一整套城市更新的流程就走完了，这些过程全部走完需要的周期不等，根据项目的难度来定，一般需要3-4年，难度大的甚至拖上十几年，无法预测哪个环节会出现哪样的问题，这个项目就被耽搁了。
设计院开始介入一般是从计划立项开始，下面我简单说一下更新计划申报也就是立项的内容和重点：
计划立项，顾名思义就是政府把你的项目列入政府计划一部分的意思，计划立项阶段的内容有几大板块：拆除范围划定、土地移交率的确定、更新方向的确定，基本流程如下：
首先是更新的必要性，也就是这个片区为什么要更新，几大原因归结起来就是环境恶劣、重大安全隐患、污染严重、危房集中、消防通道、登高面不足、土地、建筑功能利用不符合经济发展要求等，说白了就是列举片区的问题。
第二步就是划定拆除范围了，要拆的边界在哪里，怎么界定，这个相关政策有详细说明，限于篇幅我就不细说了，总体原则是会考虑现状建筑、权属边界。
这里面有一个比较重要的点就是权属清晰用地的比例，虽然深圳市名义上在92年和04年已经完成了用地征转，没有集体土地，但实际因为补偿和手续未完善，所以深圳目前还存在有很多土地其实是掌握在各个村手上的（未完善征转手续用地），而且存在很多违建，这个是历史问题，如果做城市更新，这个地的权属就回全部转换成国有用地，归开发商所有。所以深圳城市更新的步骤其实也可以理解为是一个“农转用”的过程。在这个过程中，权属清晰比例就是一个比较重要的因子了，如果这块地都是违建，做城市更新，赔偿给违建这个就会引起比较重大的社会问题，所以对拆除范围里面的权属清晰用地的比例是要求达到60%的。
第三步是要审核相关上层次规划的，这个事情就牵扯到深圳的规划体系了：
首先是《土地利用总体规划》，这个是国土编制的关于土地用途控制的规划，简单来说就是界定了深圳土地中的允许建设区和不允许建设区（原谅我表述不专业，科普文）；更新项目基本要位于允许建设区，不然就涉及到占补平衡，也就是要另找一本来是允许建设区的地方划入不允许建设区。
其次《城市总体规划》，也就是以整个城市为规划范围，对城市用地进行的控制，主要是在宏观层面对城市用地功能进行划分，同样，我们大致可以把总规的用地类别划为开发建设用地和公益性用地（总规强制性内容），如果项目涉及调整总规的强制性内容也要做占补平衡，做法与土规做占补平衡的原理是一样的。
接着有“市/区城市更新十三五/十四五规划”，划定了拆除重建类更新空间和非拆除重建类更新空间，那如果你大部分位于非拆除重建类更新空间，那就要去区更新局申请把项目调入下一个城市更新五年规划，这中间是有中期调整的，所以一般不会五年时间那么长，只要条件都符合，政府也想推你的项目，那调起来还是比较快的。
我要强调的有另外三个上层次规划，《市城中村综合整治总体规划》、《工业区块线管理规定》、《基本生态控制线管理规定》；这三个和前述的上层次规划不太一样的地方在与调整的难度，上面基本是可以做占补平衡的，但这三个上层次规划，调整起来难度比较大，下面我一一说明：
《市城中村综合整治总体规划》，这个规划出台的背景是深圳全面启动城市更新，许多城中村成为了开发商进行拆除重建的“游乐园”，但你要知道的两点是，① 深圳不可能把城中村都拆掉，高昂的房价不是低收入者能承担的；② 资本的逐利性会导致地段好或者说房价高区域的城中村会成为开发商首先盯上的大肥肉，剩下难啃的骨头只会成为无人问津的贫民窟。市里面因为以上两点，就划定了综合整治空间，位于综合整治空间区域的暂时不让拆，先把真正需要拆除重建改善环境的区域拆完，剩下的作为某种意义上的发展备用地，保证城市更新工作的有序开展。
《工业区块线管理规定》，这个规定出台的背景呢，我理解是深圳的高房价，大部分的产业空间被更新成了居住用地，导致深圳的产业空间受到了侵犯。产业作为城市发展的命脉，特别在深圳这样一座以制造业为核心的城市，那更是致命的，所以《工业区块线管理规定》就是为了保住成片的产业空间而出台的规定。(PS，近期市里面的动向是要加大住房供应，所以工业区块线管理规定的口子也会相应放松一些，比如允许轨道站点500米范围内做保障性住房）
《基本生态控制线管理规定》，这个就很好理解了，这是深圳规划创新的产品，在2005年就出台了，目的就是为了在深圳这样一座日新月异的城市中保住城市的基本生态格局不被破坏。
第四步也是比较关键的一步就是更新方向和土地移交率：
更新方向就是项目范围内各功能建筑指标占比重的顺序，这部分会限制项目以后在规划阶段的经济技术指标，比如更新方向里面居住在前、商业在后，那规划阶段确定的规划指标就肯定是住宅指标大于商业建筑的指标，这一步是以法定图则为基础确定的，也就是你的拆除范围划得好不好在特定情况下会影响你的更新方向，本人就遇到过一个几十公顷的大项目因为碰到了更新方向上的问题，要细扣几百平米用地的情况。
土地移交率就不太属于技术上的问题了，是一个政府和开发商博弈而制定的规则，城市更新说白了就是城市需要发展，但是不能造成重大的社会问题，要引导城市向更好的方向发展，所以政府会与开发商进行博弈，既不能让开发商没肉可吃，也不能让开发商把肉全部吃了，该有的贡献不做，所以，在城市更新里面会对公益性用地有一定的比例要求，深圳各个区对土地移交率的要求不同，我也不细说了，一般会让城市更新单元内自己解决学位需求，并且完成法定图则在这个地块规划的公益性用地，诸如道路、医院、学校等。这样就把城市更新变成了一个三赢的局面，开发商得到利益，政府可以解决历史遗留违建的问题、解决法定图则规划的公益性设施的落实，村民获得高额赔偿。
如果拆除范围划定以后，上层次又都符合要求，而且更新方向和土地移交率也定了，那立项这个流程就走完了。
下面介绍一下专规阶段的内容和重点，专规阶段我做的项目不是很多，所以难免有疏漏，请各位大佬轻喷。
立项阶段完成后，项目的范围和方向也就定下来了，专规阶段规划这部分主要的工作内容就是技术上让这个项目的用地布局和规划指标合理，另外专规阶段还需要包括市政、交通、建筑、历史保护、生态、海绵城市等各个专业去论证项目的合理性和可行性。
首先是用地布局，用地布局要满足项目的更新方向、满足土地移交率、满足法定图则的相关要求，这部分内容如果深入来讲的话会特别绕脑，烦请各位耐心观看：
用地布局满足更新方向、满足土地移交率是基本要求，因为这些都是计划阶段论证过了的内容，在专规阶段必须强制落实。而满足图则的相关要求的这一点，我需要引入一个概念，即“更新单元范围”，相对于基于现状划定的拆除范围，更新单元范围是全包含拆除范围并结合法定图则用地边界规整过的一个边界，可以理解为传统意义上的规划边界。那很容易理解，拆除范围和更新单元范围之间，是存在有一部分用地是空地的情况，也就是我们挪用了本不属于我自身项目的地（拆除范围内的地才是我们自身的地），那按照正常数学问题来思考的话，做一个用地腾挪就可以了，但城市规划的情况会比较复杂，如果你挪用的地太小，即使给到政府也没法用，所以政府允许更新项目纳入3000平方米零星用地就是这个原因。另外我说的要满足法定图则的相关要求指的就是，如果纳入用地的面积过于大，那就需要按照法定图则的性质“还”给政府。
以上说的是用地布局的刚性边界，基于此，我们还需要考虑地块划分的合理性，用地是否规整、是否满足车行出入口的布设条件、道路结构是否合理、用地性质是否符合其相应的价值（地铁周边土地价值较高，一般规划为商业/居住用地），这一系列因素考虑完成后，用地布局才能确定。
在用地布局确定后，进行规划指标测算，这是重头戏了。
在深圳的规划体系下，规划指标测算要依据的政策比较繁杂，主要列举有以下几个：
根据《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》，城市更新单元规划容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。
① 基础容积：按照《深圳市城市规划标准与准则》核算，按照密度分区、用地性质，各类用地性质有基准容积率，居住用地有容积率上限：
有了基准容积率之后，按照用地规模、周边临路情况，地铁站点覆盖情况分别核算地块折减系数、道路修正系数、地铁站点修正系数；这样我们就能够核算出项目的基础容积。
② 转移容积：按照《深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批操作规则》（2020年），实际土地移交用地面积超出基准土地移交用地面积的，超出的用地面积与基础容积率的乘积作为转移容积。
ps：转移容积其实可以理解为，公共利益用地移交给政府，政府允许公共利益用地上的规划指标返还到开发建设用地上。
具体测算的过程中会涉及用地整理、腾挪、移交的零星开发建设用地不算转移等特殊情况，不一一展开。
③ 奖励容积：一般包含两部分规划指标的奖励，项目按照《深圳市城市规划标准与准则》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》配建的公共服务设施，会等面积奖励给开发建设用地；项目按照《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》、《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》配建的保障性住房，同样会产生一部分奖励面积。可以理解为，项目出于公共利益的需要，配建的民生建筑，是不占用本身的开发指标的。
以上是城市更新项目最重要部分的内容，当然，规划编制还有很多包括交通、市政、建筑等专项的内容，这些就不细表啦，深圳的城市更新目前在全国都是走在领先位置的，希望能给同行一些启发，给其他城市的城市更新做出一些借鉴。
谢邀~
