“小产权房”到底是否值得“购买”（下叉）
答主尝试解答一波，争取把关于“小产权房”的那些坑、现状，说清楚。
一、小产权房有哪些类型？
小产权房主要有农村集体土地、政府用地、军队用地三种情况。
【常规正常开发的房子，不会出现“小产权”的情况，“烂尾楼”不在本次的讨论范围之内】
1、农村集体土地。
在集体用地上或者占用耕地违法建设，将农民集体所有建设用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
2、政府用地：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在楼市中销售。
3、军队用地：
在军队享有使用权的土地上，进行房地产开发之后，卖给军人以外的地方居民，也就是俗称的军产房。
二、购买小产权房有哪些风险？
虽然小产权房有价格低和不限购两大优势，但在现实中，购买小产权房也是有很多不容忽视的风险的：
1、产权风险
小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，因此无法办理产权证，只有合资建房协议或房屋买卖合同来约定权属。
2、拆迁难补偿
购房者在购得小产权房后，一旦遇到政府征地拆迁，由于小产权房并没有国家颁发的房产证。
因此，购房者也就并非合法的产权人，也就无法获得相应的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
【拆迁补偿的范围，一般包括“人头费、土地费、搬迁费、房子本身的补助等等”费用，这上面说的无法获得补偿，不是指所有的补偿都得不到】
3、转让风险
农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护。
也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。
4、质量难保证
由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内。
因此，在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径也就非常有限了。
就是我们俗称的——“烂了也就烂了”。
三、小产权房产纠纷怎么办？
引发小产权房产纠纷，主要有如下几种：
1、小产权房买卖合同效力问题
——本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效；
本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效；
集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效。
2、小产权房买卖合同被认定无效之后双方如何主张权利
卖方角度：
（1）要求买房人在合理的腾退时间内，返还房屋；
（2）按照政府指导租金的标准，支付占用房屋期间的房屋占有使用费。
买房人角度：
（1）要求返还购房款，同时按银行同期贷款利率标准赔偿买房人的购房款利息损失；
（2）采用评估方法确定房屋的现值，要求卖方赔偿因房屋现值和原来买卖价格的增值利益损失（房屋的增值利益损失并不是各地法院都予以支持，有些法院认为增值利益损失属于合同履行利益，在合同有效情况下才能支持）；
（3）要求卖方对已经翻建、扩建部分的添附物价值进行补偿。
3、小产权房抵押权效力问题
——小产权房未办理抵押登记不被法院支持。
4、离婚时对小产权房处理问题
——对自建或购买本集体的小产权房法院会做出使用权裁定；
对购买非本集体的小产权房法院通常不做处理或尊重夫妻协定；离婚时未取得小产权房权证的法院通常不做处理。
总之，小产权房能不能买，我们要考虑的是买来的用途。
是自己住还是转让。
如果是自己住的话，尽量找成规模的，即该楼层已成片区，政府拆迁也不可能说拆就拆。
如果要下手，那么协议中需要考虑包括这些内容：
（1）如政策允许原户主或村委应该主动协助买主办理过户手续；
（2）房屋售出后，买主永久拥有该房子，并遇政府拆迁或其他因素，所有赔偿都归买主所；
（3）原户主或村委售出房产后，单方面违约赔偿买主购房款的3倍等等。
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如果是投资的话建议暂时就不要考虑了，在小产权房的目前政策下，面临的风险较大，不受法律保护，在购买前还是谨慎为好。
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