2017即将结束，广州房产到底该不该买？
2017年还剩两个月就结束了，我最近经常收到朋友的咨询，他们的问题大都是这样的：“老邝，我现在还能不能买房？”、“会议结束了，广州的后市怎么发展？”、“老邝，我是现在买房还是等过完年再买？”。鉴于咨询的朋友特别多，今天我就把整个思路写下来。
本人专注广佛地区的房产投资，因此探讨的范围以这两个地区为主。先说本人观点：1、刚需型买家买！买！买！重要的事情说三遍。2、投资型买家根据实际情况择优入市。
1、刚需型买家
针对刚需型买家，我认为有三种类型：首套、改善、学位房，咱们先来聊聊首套置业的买家。不管你是单身、还是已婚，不管你在老家是否已经买房，只要你在广州11个区还没有买房，我都把你定义为首套置业型买家。很多人现在不愿意买房，一是觉得房价太高，二是担心房价跌。觉得房价高的人，我想说其实你们对广州的房价真心不了解，你不能只盯着珠江新城的豪宅，或者东山口的学位房，广州拥有7000多平方公里的土地，如果你有部车，有很多近郊地铁沿线的房源在100w出头；如果你希望配套成熟，市区也有着100w左右的住宅可供选择。相比隔壁的深圳市，我们是太幸福了，深圳的国土面积不到2000平方公里，广州的小伙伴你买不起市区，你还能去增城、去南沙、前几年还可以去佛山买，但深圳的朋友没这么多选择。所以说，只要你用心挑、花精力去踩盘，肯定能挑到预算范围内的房源。至于担心房价跌的人，我想问你一个自住的房子，即使真的房价跌了，你会卖吗？退一万步说，假设房价真的跌到现在的10%，你也要有个地方住吧，起码不用再租房了，每个月省下来的租金也是客观的。因此，对于在广州佛山的人来说，只要你将来是要在这里生活、在这里上班，我建议赶紧买，香港人喜欢用“上车”这个词来形容第一套房子，无论如何先买一套，即使现在不满意，你起码获得了一个筹码，有了这个筹码你才能在将来争取改善的机会。
其次是改善型买家，这部分人，在广佛有了一至两套房产，过去几年对房产投资没有太多关注，但近年要么由于二胎了，要么是事业发展上了新的台阶，希望换个大点的房子，或者换个配套好点的房子。其实这部分人的需求才是每轮房价上涨的最强驱动，很简单，你问问身边这种类型的朋友，如果广州市第二套房的首付由现在的7成下降到4成，他会不会买房？我相信如果真的调减二套房首付比例，80%的潜在买家都会买房，只不过有一些人是卖一套买一套，有一些人是直接买第二套。我的建议是你的改善需求强不强烈？强烈就买，如果还能忍一忍，那么可以等2017年底的中央经济会议结束后再看。
最后是学位房买家，老邝作为一个土生土长的东山人，我是从铁一幼到铁一小到铁一中成长起来的，对于东山口的学校是了如指掌。我觉得一个优质学校不能被夸大，但也不能否定，名校的师资和校风能给小朋友的未来托起一个下限，避免出现网络中的儿童性侵害或者校园暴力，但是读了名校也不意味着你的小孩将来能进中大、华工，读书这个事情还是要看个人发展。城市中产阶级是学位房最大受众，很多“新广州人”因为读书改变了自身，因此对于下一代的教育问题最关心，哪个中产愿意自己的小孩重新回到自己原来那种教育氛围？没有！因此学位房的竞争在未来只会愈演愈烈，况且现在二胎放开了，原来是花上百万给一个孩子读书，现在相当于是打半价了，这个机会成本还是非常值得投资的。
2、投资型买家
有些人手头上已经有一套自住的房子，目前不需要改善，也不需要学位房，就是担心钱拿在手里贬值，那么我想问一句：作为广佛居民，你除了投资房子，还能投资什么？ 中国股市大家都懂的，一年翻五倍的大有人在，五年翻一倍的凤毛麟角，如果你能在股市获得稳定收益，我想这篇文章你是不用看的。 黄金，目前世界各国的货币都对黄金脱钩了，而且黄金的投资逻辑是世界不稳定时上涨，它是避险投资。以前的世界大战都是各国抢夺资源，比如中东的石油、东南亚的木材等等，但是现在全世界的物质都过剩了，大家抢夺的是虚拟化、体验式的资源，比如VR、王者荣耀、粉丝经济，这些资源需要两个要素：一是技术，二是人口基数，因此全球范围大面积的战争几率不大，但不排除局部范围差枪走火，所以黄金的投资价值不大。 外汇，之前美元兑人民币逼近7时我身边很多小伙伴跟风进场，现在呢？ 投资外汇需要更专业的知识，消耗更多的时间精力，一般人很难赚钱。P2P，——大面积跑路。比特币，——国家都取缔了。数来数去，在现阶段，如果说到抵御通货膨胀，一线城市的房产是最佳选择，我个人觉得一个广州的家庭，他的资产数量在亿元这个级别以下时，都应该把房产投资作为一个重要的投资渠道。
经过2016年下半年到2017年3月的飞奔，广州目前的房价水平，我相信各位心里都已经很清楚了，虽然不愿意承认，但有个很残忍的真相：就是广州房产的投资门槛越来越高。将来在这场财富分配的游戏中，只有之前掌握了“筹码”的人才能继续参与，而且随着广州城市人口的不断流入，要获得“筹码”的代价越来越高。我个人认为没有100w现金规模是无法参与这场投资游戏。请注意，我这里说的100w除了是流动现金也可以是卖掉一套非自住房子获得的现金，而且这里说的是“投资”，不是刚需。达不到这个资金规模的，我建议先不要把过多精力花在研究房市上，应该把精力放在事业上，起码先达到家庭年收入30w元再考虑房产投资。
说了这么多，我们到底应该投资什么呢？老邝认为，投资健康是最重要的，其次是投资自己！为了避免鸡汤文，我讲点残酷的事实，大家身边不多不少都有一些家道中落或者社会阶层被刷下来的亲戚朋友，这种社会阶级的下降有各种各样的理由，但我观察过，家中成年男性早逝是最多的。司马懿为什么能战胜诸葛亮？就是因为他能活到75岁，更夸张的是他弟弟司马孚活到92岁。巴菲特95%的财富都是60岁以后赚到的，因此投资是场长跑，身体的健康是首要条件。至于投资自己，也就是多学习，这个我就不多说了，这几年的在线教育、知识付费这么火，相信大家都看到了，如果你不愿意花时间，起码可以请个专业的人给你保驾护航，比如老邝，房产投资动辄一百万，1%的损失也是巨大的，花点小钱请个专业的人给你指导，还是很值的。
3、广佛的投资机会
既然我们这个公众号是聚焦广佛地区的，那么我就来分析一下一些2017年剩下两个月的局部投资机会。首先是临近年底，一手市场从今年3-4月调控升级到“金九银十”整体卖的货确实不多，部分开发商需要冲击销量，存在一些降价促销的机会。二手市场有一个惯例，在年底临近年关的时候，都是挑笋盘的好机会，有些卖家要么是企业经营困难需要资金周转，要么是之前放盘都卖不动，也会有部分卖家下调价格。这些机会不多，大概占整体市场的5%左右，各位如果要出手，必须多踩盘，尤其是二手市场，晚上散步时多和楼下的中介聊聊天，你会有收获的。
粤港澳大湾区的规划落地，这次会议把这个规划写进工作报告，预计12月份广州财富论坛期间会公布。老邝也是非常看好这个湾区的未来，而且湾区的核心在于自贸区，也就是南沙、前海、横琴，南沙的前景绝对没问题，但是买南沙的只能是闲置资金，5-8年用不上那种，至于具体版块，我最看好南沙自贸区的明珠湾起步区以及南沙湾版块，其次是蕉门河中心区版块。
学位房入手好时机，这么多年来广州楼市有大年有小年，但不管是哪一年，3-4月都会迎来一波上涨，我喜欢叫它楼市“小阳春”，而这一波上涨中，学位房绝对是领头羊，原因很简单，各区教育局在这个时间段公布招生计划，每年5月份入学报名。不得不说好多家长都是后知后觉的，与其在狂热期跟着别人去抢房源，体验那种上午叫你来看房，下午就被卖出去的痛苦，还不如提早半年布局，踩准节奏踏浪而行。根据广州市统计局数据，2010年广州户籍新生儿5w，2016年户籍新生儿是18w，这是什么意思？简单点说，就是5年后的学位房竞争激烈程度是今年的3倍。
4、总结
说了这么多，老邝还是建议大家，广州的房子放心买，佛山的房子限购区域随便买，非限购区需谨慎（自住仍要买）。每个人的实际情况都不一样，需要具体情况具体分析，欢迎大家关注我的公众号。
